齊俊傑:房價已經高到瞭什麼地步？
??今天有消息說，北京被“豪宅化”趨勢將愈加明顯，2013年以來，四環平均樓面價為5萬元/平方米，其今年上市後均價將達到8萬元/平方米。而且人傢還說2015年是豪宅元年，住宅用地已經沒瞭。救市政策一出，這就是赤裸裸的鼓吹房價還得漲！但真的是這樣嗎？我們的房價已經高到瞭什麼地步，可能你無法想象。
??現在的房價高嗎？這似乎是一句徹頭徹尾的廢話，如果房價不高，就沒有更坑爹的東西瞭。房子早就成為瞭中國人的夢魘。其實衡量房價是否過高瞭，國際上有兩個公式，一個叫做房價收入比，另一個叫做租金回報率。
??用這兩個指標來衡量房價，我們究竟是怎麼養一個情況呢？
??房價收入比，就是用房價除以收入，說白瞭就是看你不吃不喝幾年能買得起房子，新加坡人是4年半，美國是6年多一點。而中國是多少呢？據保守估計，北京上海廣州這些一線城市，怎麼也得二三十年。再看另一個指標，租金回報率，就是一套房子租出去，多少年購車貸款率利最低銀行信貸年息泰山房屋貸款能夠收回成本，一套90平米的房子為例，租金每月4000元，而價格至少200萬，這麼算下來，每年的收益僅僅2%上下，甚至還不如一年期定期存款，要想收回投資，至少要等上50年。
??但人傢說瞭，這些都是國際慣例，而房價是中國特色，所有人都湧向大城市，人多瞭買房就是剛需，結論就是，房價還得漲，房租還得漲。
信貸利率比較2016
??難道不是嗎？這幾年我們一直看到瞭這樣的現象，房價一直上漲。
??高房價的的癥結其實不在於需求，而在於預期。大傢早已把房價當成瞭投資品，都覺得房價會漲，所以一路買漲，沒需求的人也會變得有需求，誰不想多賺點錢呢？再加上時不時的限購，限貸，更強化瞭房子這種稀缺的屬性，人為的造成瞭緊張氣氛。所以房價想不漲都難。
??但這個把戲到現在逐漸玩不下去瞭，首先是人口變化瞭，原來80後都在啃老買房，那是因為父輩們真的有能力，但現在50-60這代人逐漸開始退休，沒錢瞭。想啃老也沒的啃瞭，另外，再往上倒到爺爺輩，30-40後這代人的房子，逐漸被繼承下來，大多數90後們可能一出生就有房，他們可能根本不用為瞭房子操心。其次是貨幣政策轉向，在過去的10年裡，貨幣超發瞭幾倍，大量貨幣的泛濫推高瞭房價等投資品的價格，但新政府上臺後，已經多次強調會管住印鈔機，不會再玩命印鈔票瞭。銀行們也被互聯網金融沖擊的七零八落，住房貸款紛紛收緊，利率也一再提高。價格杠桿必然會成為壓倒房價的稻草。第三就是城鎮化夢醒，一直覺得後面還有廣大的農民兄弟進城，有比我更傻的來接盤呢，但直到現在才發現，人傢根本不願意來瞭，用工越來越難，實體經濟崗位已經招不上人來瞭，勞動力價格逐漸上升，再加上人口老齡化，戶籍制度解決不瞭，土地流轉更沒日子實現，所以他們很清楚，城市不會接納他們，幹不動瞭，還得被迫離開，農民工也不傻，人傢即使進城也是為瞭賺錢。賺瞭錢回傢蓋房養老，你城市的高房價，還是留著坑你們自己人吧，所以怎麼看，房地產的黃金十年都已經結束瞭，現在就看這個惡霸到底該怎麼接受人民的審判。
??也許有人說，房價高是因為地價高，所以房價必須高才不會虧本，因此判斷房價不會跌。首先這前半句絕對是正確的，但後面的邏輯似乎就有問題瞭，莫非哪條法律規定地產商就不能虧本瞭，地價這麼高我們就不追究瞭，反正追究也沒用。但說地價高，房價就必須高顯然沒有道理，那麼多的中國制造業就是例子，我們生產制造的時候銅漲價、油漲價，什麼都漲價，而等到我們把東西做好瞭往外賣的時候發現根本賣不上價，有的企業甚至就賺那點出口退稅，根本就是賠本賺吆喝。所以，價格就是需求程度，現在價格還漲，主要是大傢的預期被改變瞭，別小瞧這個預期，相當重要，如果哪天有官方宣佈，說水這個東西，明年就不供應瞭，買不到的人就得渴死，那麼後果可想而知，水的的價格估計會比房子還貴。盡管可能根本就沒有供應緊張這回事。再想想為什麼蘋果能賣那麼貴，還得搶著買，其實都是一個道理。如果真告訴你，房子過剩瞭，土地有的是，未來幾年買可能價格更低，傻子才沖進去買房呢！大傢都會盤算，我先租一年，如果明年房價掉瞭2%，就相當於我免費住瞭一年房子，何樂而不為呢？房地產商深知這一點，所以寧可用群眾演員撐場子，也不能讓這個預期逆轉過來。
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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-08/08215991364079716199444.shtml
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